quarta-feira, 8 de junho de 2011

Fundos Imobiliários: 10 vantagens que o investidor deve conhecer

Gostaria de agradecer ao Navarro e a todos da equipe Dinheirama pela oportunidade de escrever para leitores tão inteligentes e ávidos para melhorarem sua situação financeira. Sempre aprendi bastante com esta comunidade e espero, através deste artigo, retribuir este precioso conhecimento. Sinta-se livre para deixar seu comentário, sugestão ou crítica para que minha participação aconteça da melhor maneira possível.

Desde a última e excelente matéria sobre fundos imobiliários publicada pelo Dinheirama em agosto de 2007(http://dinheirama.com/blog/2007/08/30/imoveis-versus-fundos-imobiliarios/), este mercado evoluiu bastante. Naquele período, havia em torno de 20 Fundos Imobiliários disponíveis, com valor de mercado de cerca de R$ 2 bilhões e a liquidez na Bovespa era um grande problema.

Hoje, com mais de 40 fundos disponíveis para negociação (http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundosImobiliarios.aspx?Idioma=pt-br), valor de mercado acima de R$ 4 bilhões e com fundos apresentando mais de 300 negócios em apenas um mês, os fundos imobiliários caíram no gosto popular. E não é por acaso. Eles oferecem uma série de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis e a algumas das principais aplicações de renda fixa.

Tenho a oportunidade de trabalhar ao lado de Sérgio Belleza, maior consultor de Fundos Imobiliários do Brasil e criador do site Fundo Imobiliário (http://www.fundoimobiliario.com.br/index.htm), e aproveitarei esta oportunidade para guiar agregar mais valor ao seu conhecimento sobre o tema, caro leitor. Convido-o para, neste artigo, conhecer um pouco mais sobre as diversas vantagens dos fundos imobiliários.

As 10 principais vantagens dos Fundos Imobiliários

1. Praticidade. Se você já lidou com a compra ou venda de um imóvel, provavelmente já passou pela burocracia e chateação envolvidas com a negociação. Intermediação de um corretor, idas ao cartório, advogados, uma série de certidões, anuências, legalização do imóvel, mais custos, impostos etc. Chega! Não é este tipo de preocupação que queremos na hora de negociarmos imóveis. E este é um dos principais motivos pelo qual os fundos imobiliários são bastante práticos.

Os Fundos Imobiliários são negociados em mercados organizados (Bovespa), podendo ser comprados e vendidos diretamente através de seu Home-broker, assim como ações, com apenas um clique. É possível também saber, a qualquer momento, o valor de mercado dos imóveis (no caso, dos fundos), além de observar rapidamente, através do book de ofertas, os preços oferecidos por compradores e vendedores.

2. Fracionamento. Imagine a seguinte situação: Seu João possui um imóvel no valor de R$ 100 mil, que aluga para gerar uma renda mensal. Porém, ele precisa urgentemente de R$ 15 mil com o objetivo de pagar uma cirurgia para sua esposa que sofreu um acidente. O que ele faz? Não podendo vender apenas parte deste imóvel, ele terá que recorrer a outros meios para levantar este dinheiro.

Entretanto, ao investir nos fundos imobiliários, ele poderá simplesmente vender apenas uma parte de suas cotas no fundo, levantando os R$ 15 mil (ele receberá o dinheiro após o 3º dia útil da venda, D+3, assim como nas ações), pagando a cirurgia e ainda terá os R$ 85 mil investidos no fundo lhe rendendo os aluguéis mensais. Embora não seja possível dividir imóveis para vender apenas uma parte, é possível vender uma parte das cotas do fundo para ter em mãos a quantia desejada.

3. Preços a partir de R$ 1,00. Acredite! O investimento em fundos imobiliários pode ser realizado a partir de apenas R$ 1,00. Para ser mais preciso, o fundo imobiliário com o menor valor de cota é o Continental Square Faria Lima (FLMA11), negociado em torno de R$ 1,20. Além dele, outro fundo com baixíssimo valor é o Rio Bravo Renda Corporativa, negociado em torno de R$ 1,35.

Entretanto, a grande maioria dos Fundos Imobiliários tem preços em torno de R$ 100,00 e R$ 1.000,00. Estes são os valores de cota mais comuns quando eles são ofertados inicialmente ao mercado.

4. Atividades e inquilinos de primeira linha. Comprar um imóvel com o objetivo de gerar renda através do aluguel pode acabar numa furada caso o inquilino (locatário) não tenha condições de pagar o aluguel. Comum em imóveis de baixo valor alugados para pessoas de baixa renda e/ou com alto endividamento, você pode ficar meses sem ver a cor do dinheiro, tendo que obrigar a pessoa a se retirar, procurar outro inquilino ou esperar ela acertar suas dívidas.

Os fundos imobiliários brasileiros são proprietários de grandes shopping centers, como o Shopping Higienópolis, Dom Pedro, ABC Plaza, entre outros, além de possuírem imóveis locados a inquilinos de excelente qualidade, como a Petrobrás, no Fundo Torre Almirante; Atento (Grupo Telefônica) no Memorial Office; Caixa Econômica Federal no Almirante Barroso ou o Banco do Brasil no BB Progressivo. A possibilidade destas empresas (os inquilinos) aplicarem um calote nos fundos imobiliários é infinitamente menor do que um imóvel alugado para aquele indivíduo duvidoso.

5. Diversificação. Porque ficar dependente dos ganhos de apenas um único imóvel, seja ele um apartamento ou um escritório, se você pode diluir o risco investindo em vários setores, tendo vários inquilinos diferentes?

O segmento dos Fundos Imobiliários é bastante extenso. É possível investir em fundos que administram shoppings, como o ABC Plaza Shopping (ABCP11). Ou escritórios, como o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11). Ou hospitais, como o Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B). Ou hotéis, como o Hotel Maxinvest (HTMX11B), entre outros. Se você já jogou o famoso jogo Banco Imobiliário (Monopoly), sabe do que estou falando. Diversificar é importante para não depender dos lucros apenas de um setor.

6. Administração de imóveis feita por profissionais. Manutenção do Imóvel, relação com os inquilinos, reuniões de condomínio, entre outras, são atividades que você precisa fazer ao alugar um imóvel. Que tal se ausentar de todas estas obrigações e aproveitar somente a parte boa, receber os rendimentos mensais?

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário você está transferindo toda a administração dos imóveis para profissionais especializados e certificados, que atuam em grandes empresas imobiliárias no país, terceirizando todas as exigências para a manutenção do imóvel. Seu único trabalho será decidir o que fazer com os rendimentos mensais que cairão em sua conta.

7. Imóveis de qualidade. Os fundos reúnem vários investidores que, somados, representam um volume de investimento importante, possibilitando adquirir participações ou mesmo imóveis inteiros antes inacessíveis a investidores individuais. Veja na colagem abaixo como os imóveis são novos, bem conservados e, sobretudo, com visual bem apelativo:

8. Baixo Custo. Os custos que incidem na negociação dos Fundos Imobiliários são:

Corretagem: semelhante às ações, com exceção do fato do lote padrão ser de uma cota. Portanto, não há mercado fracionário;

Taxas de Administração: variam entre 0,2% e 5,0%. Entretanto, elas já são descontadas antes de repassar os rendimentos para os cotistas. Logo, ao analisar os rendimentos mensais do fundo, você já sabe qual será seu rendimento líquido;

Imposto de Renda: 20% sobre o lucro auferido com a venda de cotas.

9. Excelentes geradores de renda. A maior vantagem dos Fundos Imobiliários são as distribuições mensais, que colocam este tipo de investimento entre os mais eficientes e rentáveis de todo o mercado, já que os rendimentos são isentos de imposto de renda.

Na teoria, para um fundo estar elegível a isenção do imposto de renda ele deve ter mais do que 50 cotistas, sendo que um cotista não pode ter mais do que 10% do patrimônio do fundo e as cotas devem ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou em um mercado de balcão organizado. Na prática, todos os fundos estão elegíveis e se beneficiam da isenção de imposto nas ditribuições mensais.

Portanto, para aqueles que desejam viver de renda, retirando mensalmente um valor de suas aplicações para cobrir os gastos do dia-a-dia, os Fundos Imobiliários são altamente recomendados, de acordo com as vantagens citadas acima.

10. Baixo Risco. Apesar de serem menos arriscados, é importante que você compreenda o que está envolvido quando se trata de negociar cotas de Fundos Imobiliários. Entenda também porque os riscos inerentes a este tipo de investimento são bem inferiores ao investimento direto em imóveis:

Risco de crédito (inadimplência ou o vulgo calote): risco decorrente da possibilidade de a contraparte não cumprir suas obrigações, parcial ou integralmente, diante da data combinada. Como vimos acima, com inquilinos de primeira linha este risco é bastante minimizado;

Risco de mercado: esse tipo de risco é associado à possibilidade de desvalorização ou de valorização de um ativo. Este é o maior risco. Ao contrário do que muitos pensam, imóveis não se valorizam eternamente. Conforme vimos nos EUA, durante a crise do Subprime, os imóveis podem perder valor rapidamente e, portanto, afetar também os fundos imobiliários;

Risco de liquidez: o risco de liquidez surge da dificuldade em conseguir encontrar compradores potenciais de determinado ativo no momento e no preço desejado. Comparado ao investimento direto em imóveis, a liquidez dos Fundos Imobiliários é bastante superior, mas ainda tem muito espaço para se popularizar. A média diária de negociação ainda se situa por volta de cinco negócios diários;

Risco de vacância: é o risco de um imóvel ficar desocupado por um período de tempo. Grandes empreendimentos raramente têm este tipo de problema, mas é um risco a ser considerado. No caso de Shoppings, o nível de ocupação geralmente fica acima de 90%, dada a grande quantidade de lojas e a rotatividade entre elas.

Comparativo de rentabilidade

Para finalizar este artigo, gostaria de trazer a rentabilidade dos Fundos Imobiliários em comparação com outros tipos de investimentos no período de janeiro/2008 até setembro/2010:

A rentabilidade dos FII (Fundos de Investimento Imobiliário) foi calculada através da evolução do valor de mercado de 16 fundos representativos. Este é um método conservador para os cálculos, mas fácil de ser compreendido. O Imob é o Índice BM&F BOVESPA Imobiliário, que mede o comportamento das ações das empresas representativas dos setores de atividade imobiliária.

Desde 2008, os Fundos Imobiliários tiveram o melhor desempenho entre os diversos investimentos analisados. É esperado que eles tenham desempenho superior ao CDI no longo prazo. Atualmente, apresentam uma rentabilidade de praticamente 10% ao ano, considerando somente os rendimentos mensais isentos de imposto de renda. Para calcular a rentabilidade total, seria ainda necessário adicionar a variável valorização da cota.

No ano de 2010, boas oportunidades surgiram para investimento nos fundos imobiliários, proporcionando ganhos superiores ao CDI, conforme relatado neste balanço do primeiro semestre de 2010. Agora que você já está mais familiarizado com o tema, que tal buscar novas oportunidades de diversificação para sua carteira de investimentos?

Espero que através deste artigo sua visão sobre os fundos imobiliários tenha ampliado consideravelmente. Caso tenha qualquer tipo de dúvida, deixe um comentário. Terei grande prazer em respondê-lo.

Crédito da foto para www.fundoimobiliário.com.br.

Fonte! O presente chasque foi publicado no sítio Dinheirama, do meu amigo Conrado Navarro, no dia 10 de novembro de 2010, de autoria de Henrique Carvalho, autor do Blog HC Investimentos. É sócio do Clube de Vienna - Análise Financeira Independente - e trabalha na consultoria Fundo Imobiliário. No Twitter: @hcinvestimentos.
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Nota do O Bolso da Bombacha!

Bueno! Depois de assistir uma palestra na Dérivés Investimentos Porto Alegre, proferida por Leonardo Rehm, e posteriormente, no mesmo local, assistir uma palestra virtual proferida por Gustavo Cerbasi, comecei a me interessar pelo assunto.

E como foi no DINHEIRAMA que eu tive a minha iniciação na Educação Financeira, lá por 2008, nas minhas camperiadas, achei este chasque acima, que compartilho com os que aqui vem tomar o seu mate.

Como dizem o Leonardo e o Gustavo, comprar cotas destes fundos, que podem ser adquiridas de casa, via computador, dá muito menos trabalho e dor de cabeça do que comprar imóveis na planta, novos usados, construir, etc.

Baita abraço

Valdemar Engroff - o gaúcho taura