Nesse período, o mercado de fundos imobiliários teve um crescimento
muito forte. O setor, que em 2008 contava com patrimônio líquido de R$
3,8 bilhões, fechou 2019 com o montante de R$ 156 bilhões aplicados em
FIIs no Brasil. No entanto, isso representa apenas 3% do total de R$ 5
trilhões da indústria de fundos do País. Segundo Bidetti, há espaço para
avançar ainda mais, para ao menos 10% do total da indústria de fundos
em cinco anos.
Empresas & Negócios - Você foi um dos pioneiros no
mercado de FIIs no Brasil. O que levou a apostar nesse tipo de
investimento?
Vitor Bidetti - Quando lançamos o primeiro FII, em
1999, mais de 50% do dinheiro de investidores pessoa física no Brasil
eram aplicados em imóveis como salas comerciais, flats e apartamentos,
mas não para uso próprio. O objetivo era o de ter renda com o aluguel e
como herança de proteção do período inflacionário que vivemos no
passado. Então, percebemos que o brasileiro gostava de investir em
imóveis, e pensamos que um fundo imobiliário seria a maneira mais
moderna e conveniente de fazê-lo.
E&N - Que tipos de FIIs existem?
Bidetti - Os fundos imobiliários são segmentados
por três famílias. A primeira são os fundos de tijolo, que são os que
têm ativos físicos que geram renda, e são temáticos, como fundos de
escritórios, de galpões logísticos, de shopping centers. Existe outra
família que são os fundos de fundos, uma espécie de fundos de ações de
fundos imobiliários. Ele é interessante especialmente para o pequeno e
médio investidor, que não tem condições de, sozinho, fazer análise mais
aprofundada de carteira. E, finalmente temos os fundos de papéis, que
são os que investem em papéis de base imobiliária, como Certificados de
recebíveis imobiliários (CRI) e letras de credito imobiliários (LCI).
E&N - A indústria de FIIs teve recorde de R$ 156
bilhões em patrimônio líquido em 2019, contra apenas R$ 3,8 bilhões em
2008. Até onde pode ir a expansão?
Bidetti - Espero que alcance pelo menos 10% da
indústria total de fundos de investimentos no Brasil, que hoje alcança
R$ 5 trilhões. Isso porque as taxas de juros estão muito baixas, a 2% ao
ano, e caíram ainda mais do que podíamos imaginar devido às medidas de
combate aos efeitos econômicos da pandemia de Covid-19. Esse nível de
taxa gera rendimento real negativo em renda fixa. Então, isso fará com
que o investidor busque ativos com maior rentabilização. Os fundos
imobiliários podem ser um primeiro passo nessa migração para a renda
variável, pois têm volatilidade menor do que a média do mercado, são
mais seguros. Esse movimento já vem ocorrendo. No começo do ano passado,
havia 350 mil investidores em FIIs. Hoje, já são 850 mil, e devemos
bater 1 milhão de investidores até 2021.
E&N - A crise gerada pela pandemia de Covid-19 pode afetar o crescimento do setor?
Bidetti - Na verdade, a crise pode até incentivar
esse crescimento. Num cenário de saída de crise, é natural buscar ativos
reais, que são basicamente três: mercado imobiliário, ouro e câmbio.
Mas, no Brasil, o câmbio é muito volátil e incontrolável. O ouro é uma
indústria muito pequena, que ficou parada no tempo. Então, o mercado
imobiliário é a alternativa natural para o brasileiro. Essa era nossa
tese em 1999, quando fizemos o primeiro fundo imobiliário, e que se
comprovou.
E&N - Por que um investidor deveria optar por FIIs ao invés de adquirir imóveis físicos?
Bidetti - Há várias vantagens. A primeira é a
liquidez. Os FIIs são listados em bolsa, e comercializados com cotas de
R$ 100 ou R$ 1 mil. Se investiu R$ 300 mil mas precisa R$ 10 mil, pode
dar uma ordem para vender o equivalente a R$ 10 mil e resolver seu
problema. Mas quem gastou R$ 300 mil em um imóvel não tem como vender
apenas o banheiro para conseguir dinheiro imediato. Em uma necessidade,
você acaba tendo que correr para vender o imóvel e, com urgência, acaba
tendo que dar desconto no preço. E ainda tem a comissão de 5% a 6% da
imobiliária, que não existe em FII, você paga uma comissão de corretagem
que é menor que 1%.
E&N - Quais seriam as outras vantagens desse investimento?
Bidetti - O FII conta com a figura de um gestor
especialista para ter estratégias mais sofisticadas e melhores retornos.
Isso você consegue comprovar ao comparar a rentabilidade de um FII com
um aluguel tradicional. Além disso, você também pode investir em imóveis
que normalmente não teria acesso. O investidor de imóvel geralmente não
acessa grandes empreendimentos, como shopping centers, torres
corporativas, galpões logísticos. Os fundos criam esse acesso a grandes
empreendimentos e portfólios diversificados.
E&N - Quais são as suas perspectivas para o mercado imobiliário no pós-crise?
Bidetti - O mercado imobiliário residencial passou
pela crise de forma mais positiva do que o inicialmente pensado. Ele já
está tendo uma retomada, graças a investidores que buscam aplicar
recursos que estavam na renda fixa. Antes mesmo da crise, já existia uma
grande demanda. Os fundamentos desse mercado seguem: temos um déficit
habitacional de 8 milhões de moradias, cerca de um milhão de pessoas se
casam por ano, existe 340 mil divórcios por ano. Além disso, há todo um
movimento de pessoas buscando casas e apartamentos maiores, mais
confortáveis, devido à necessidade de passar mais tempo em domicílio,
especialmente com o trabalho home office. Para que vendas ocorram, é
preciso oferta de crédito e confiança. A confiança ficou abalada junto
com o emprego na pandemia. Mas o crédito volta com força. Os bancos não
deixaram de conceder novos empréstimos para este setor. E as obras
praticamente não pararam. No pior da crise, as atividades nos canteiros
estavam em 72%, hoje estão em mais de 90%.
E&N - E como fica a situação do segmento comercial?
Bidetti - O mercado de escritórios corporativos
tem hoje uma situação de oferta inversa do que viveu na crise anterior.
Em 2015, quando começou a recessão, havia muitos lançamentos que
iniciaram no período anterior e só chegaram ao mercado quando a crise
começou. Agora, há uma baixa oferta de lançamentos, e ela já está
praticamente dada. Antes da pandemia, a taxa de vacância estava caindo e
o preço do imóvel subindo. Essa trajetória agora dá uma parada, a
vacância até vai aumentar um pouco, mas depois volta a cair, porque não
tem lançamentos. Além disso, mesmo que haja um crescimento da prática do
home office pelas empresas, uma eventual redução de espaço por menor
ocupação deve ser compensada por uma maior necessidade de espaçamento
entre as pessoas.
E&N - Algum investimento deve ficar mais atrativo?
Bidetti - Galpões logísticos são o investimento
mais interessante diante do movimento crescente de e-commerce. Eles
abrigam empresas como Amazon, Magalu, Americanas. O segmento logístico
deve ter comportamento bom nos próximos anos, e já tinha uma queda
acentuada de vacância.
E&N - Qual o setor mais preocupante?
Bidetti - Os shoppings centers, nas crises
anteriores, eram mais resilientes. Neste caso, foi uma situação fora do
padrão. Os shoppings estão muito afetados devido ao fechamento por
vários meses, o que é muito relevante para varejo. Todo o setor está
sofrendo, tendo que fazer concessões, descontos, carências. Os grandes
grupos devem retomar o padrão pré-crise em 2021. Mas os shoppings
menores terão muitas dificuldades. Será preciso ver como se
reposicionam, até porque competem fortemente com o e-commerce.
