Fundos de Investimentos Imobiliários devem decolar mesmo com a crise

Cada vez mais brasileiros possuem investimentos em shopping centers, galpões logísticos, prédios comerciais e condomínios residenciais. Essa possibilidade é aberta graças aos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), mecanismos de participação nas receitas de empreendimentos residenciais ou comerciais. Um dos pioneiros neste mercado é Vitor Bidetti, sócio fundador e CEO da Integral Brei Real State. Em 1999, foi um dos fundadores da Brazilian Finance e Real Estate, que lançou a integração do mercado de capitais com o mercado imobiliário. O primeiro fundo desenvolvido foi o do shopping Higienópolis. A empresa se tornaria a Integral Brei em 2014, grupo que conta com duas gestoras, uma de fundos de crédito (FDICs) e outra de FIIs, que somam R$ 12,5 bilhões sob gestão.

Nesse período, o mercado de fundos imobiliários teve um crescimento muito forte. O setor, que em 2008 contava com patrimônio líquido de R$ 3,8 bilhões, fechou 2019 com o montante de R$ 156 bilhões aplicados em FIIs no Brasil. No entanto, isso representa apenas 3% do total de R$ 5 trilhões da indústria de fundos do País. Segundo Bidetti, há espaço para avançar ainda mais, para ao menos 10% do total da indústria de fundos em cinco anos.

 

Empresas & Negócios - Você foi um dos pioneiros no mercado de FIIs no Brasil. O que levou a apostar nesse tipo de investimento?

 

Vitor Bidetti - Quando lançamos o primeiro FII, em 1999, mais de 50% do dinheiro de investidores pessoa física no Brasil eram aplicados em imóveis como salas comerciais, flats e apartamentos, mas não para uso próprio. O objetivo era o de ter renda com o aluguel e como herança de proteção do período inflacionário que vivemos no passado. Então, percebemos que o brasileiro gostava de investir em imóveis, e pensamos que um fundo imobiliário seria a maneira mais moderna e conveniente de fazê-lo.

 

E&N - Que tipos de FIIs existem?

 

Bidetti - Os fundos imobiliários são segmentados por três famílias. A primeira são os fundos de tijolo, que são os que têm ativos físicos que geram renda, e são temáticos, como fundos de escritórios, de galpões logísticos, de shopping centers. Existe outra família que são os fundos de fundos, uma espécie de fundos de ações de fundos imobiliários. Ele é interessante especialmente para o pequeno e médio investidor, que não tem condições de, sozinho, fazer análise mais aprofundada de carteira. E, finalmente temos os fundos de papéis, que são os que investem em papéis de base imobiliária, como Certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras de credito imobiliários (LCI).

 

E&N - A indústria de FIIs teve recorde de R$ 156 bilhões em patrimônio líquido em 2019, contra apenas R$ 3,8 bilhões em 2008. Até onde pode ir a expansão?

 

Bidetti - Espero que alcance pelo menos 10% da indústria total de fundos de investimentos no Brasil, que hoje alcança R$ 5 trilhões. Isso porque as taxas de juros estão muito baixas, a 2% ao ano, e caíram ainda mais do que podíamos imaginar devido às medidas de combate aos efeitos econômicos da pandemia de Covid-19. Esse nível de taxa gera rendimento real negativo em renda fixa. Então, isso fará com que o investidor busque ativos com maior rentabilização. Os fundos imobiliários podem ser um primeiro passo nessa migração para a renda variável, pois têm volatilidade menor do que a média do mercado, são mais seguros. Esse movimento já vem ocorrendo. No começo do ano passado, havia 350 mil investidores em FIIs. Hoje, já são 850 mil, e devemos bater 1 milhão de investidores até 2021.

 

E&N - A crise gerada pela pandemia de Covid-19 pode afetar o crescimento do setor?

 

Bidetti - Na verdade, a crise pode até incentivar esse crescimento. Num cenário de saída de crise, é natural buscar ativos reais, que são basicamente três: mercado imobiliário, ouro e câmbio. Mas, no Brasil, o câmbio é muito volátil e incontrolável. O ouro é uma indústria muito pequena, que ficou parada no tempo. Então, o mercado imobiliário é a alternativa natural para o brasileiro. Essa era nossa tese em 1999, quando fizemos o primeiro fundo imobiliário, e que se comprovou.

 

E&N - Por que um investidor deveria optar por FIIs ao invés de adquirir imóveis físicos?

 

Bidetti - Há várias vantagens. A primeira é a liquidez. Os FIIs são listados em bolsa, e comercializados com cotas de R$ 100 ou R$ 1 mil. Se investiu R$ 300 mil mas precisa R$ 10 mil, pode dar uma ordem para vender o equivalente a R$ 10 mil e resolver seu problema. Mas quem gastou R$ 300 mil em um imóvel não tem como vender apenas o banheiro para conseguir dinheiro imediato. Em uma necessidade, você acaba tendo que correr para vender o imóvel e, com urgência, acaba tendo que dar desconto no preço. E ainda tem a comissão de 5% a 6% da imobiliária, que não existe em FII, você paga uma comissão de corretagem que é menor que 1%.

 

E&N - Quais seriam as outras vantagens desse investimento?

 

Bidetti - O FII conta com a figura de um gestor especialista para ter estratégias mais sofisticadas e melhores retornos. Isso você consegue comprovar ao comparar a rentabilidade de um FII com um aluguel tradicional. Além disso, você também pode investir em imóveis que normalmente não teria acesso. O investidor de imóvel geralmente não acessa grandes empreendimentos, como shopping centers, torres corporativas, galpões logísticos. Os fundos criam esse acesso a grandes empreendimentos e portfólios diversificados.

 

E&N - Quais são as suas perspectivas para o mercado imobiliário no pós-crise?

 

Bidetti - O mercado imobiliário residencial passou pela crise de forma mais positiva do que o inicialmente pensado. Ele já está tendo uma retomada, graças a investidores que buscam aplicar recursos que estavam na renda fixa. Antes mesmo da crise, já existia uma grande demanda. Os fundamentos desse mercado seguem: temos um déficit habitacional de 8 milhões de moradias, cerca de um milhão de pessoas se casam por ano, existe 340 mil divórcios por ano. Além disso, há todo um movimento de pessoas buscando casas e apartamentos maiores, mais confortáveis, devido à necessidade de passar mais tempo em domicílio, especialmente com o trabalho home office. Para que vendas ocorram, é preciso oferta de crédito e confiança. A confiança ficou abalada junto com o emprego na pandemia. Mas o crédito volta com força. Os bancos não deixaram de conceder novos empréstimos para este setor. E as obras praticamente não pararam. No pior da crise, as atividades nos canteiros estavam em 72%, hoje estão em mais de 90%.

 

E&N - E como fica a situação do segmento comercial?

 

Bidetti - O mercado de escritórios corporativos tem hoje uma situação de oferta inversa do que viveu na crise anterior. Em 2015, quando começou a recessão, havia muitos lançamentos que iniciaram no período anterior e só chegaram ao mercado quando a crise começou. Agora, há uma baixa oferta de lançamentos, e ela já está praticamente dada. Antes da pandemia, a taxa de vacância estava caindo e o preço do imóvel subindo. Essa trajetória agora dá uma parada, a vacância até vai aumentar um pouco, mas depois volta a cair, porque não tem lançamentos. Além disso, mesmo que haja um crescimento da prática do home office pelas empresas, uma eventual redução de espaço por menor ocupação deve ser compensada por uma maior necessidade de espaçamento entre as pessoas.

 

E&N - Algum investimento deve ficar mais atrativo?

 

Bidetti - Galpões logísticos são o investimento mais interessante diante do movimento crescente de e-commerce. Eles abrigam empresas como Amazon, Magalu, Americanas. O segmento logístico deve ter comportamento bom nos próximos anos, e já tinha uma queda acentuada de vacância.

 

E&N - Qual o setor mais preocupante?

 

Bidetti - Os shoppings centers, nas crises anteriores, eram mais resilientes. Neste caso, foi uma situação fora do padrão. Os shoppings estão muito afetados devido ao fechamento por vários meses, o que é muito relevante para varejo. Todo o setor está sofrendo, tendo que fazer concessões, descontos, carências. Os grandes grupos devem retomar o padrão pré-crise em 2021. Mas os shoppings menores terão muitas dificuldades. Será preciso ver como se reposicionam, até porque competem fortemente com o e-commerce.

 

Fonte! Chasque (post ) publicado no Caderno Empresas & Negócios, na página "Com a Palavra", da edição do Jornal do Comércio de Porto Alegre (RS), do dia 10 de agosto de 2020. Também acessível nos potreiros da internet: https://www.jornaldocomercio.com/_conteudo/cadernos/empresas_e_negocios/2020/08/751074-fundos-de-investimentos-imobiliarios-devem-decolar-mesmo-com-a-crise.html

Emater: patrimônio dos gaúchos

 

A agricultura familiar gaúcha é modelo no país. Foto: Divulgação/Seapdr

Em um ano que tem colocado à prova a força do agronegócio gaúcho, com estiagem, pandemia e até a ameaça de uma nuvem de gafanhotos, compartilho uma boa e importante notícia: a continuidade dos trabalhos da Emater/RS-Ascar com o governo do Estado. A parceria está garantida por pelo menos mais cinco anos.

Desde o mês de julho deste ano, a instituição passou a ser contratada por meio de dispensa de licitação, tendo como base a Lei Federal de Licitações (8.666/93), e conforme parecer da Procuradoria Geral do Estado (PGE). Até então, a relação do governo estadual com a Emater era guiada por um convênio, que chegou a ter a renovação barrada pela PGE em 2019. Agora, o novo contrato terá duração de 60 meses, podendo ser renovado posteriormente.

A solução resolve um antigo imbróglio a respeito da natureza jurídica da Emater. No primeiro ano do novo vínculo, com validade até julho de 2021, serão repassados R$ 195 milhões para viabilizar a prestação de serviços. Ao mesmo tempo, o enquadramento jurídico da empresa como associação civil de caráter privado será mantido. Com incansável trabalho da equipe técnica da Secretaria da Agricultura, Pecuária e Desenvolvimento Rural, conseguimos sanar um problema que gerava insegurança para a assistência técnica e a extensão rural do Estado e também para os produtores rurais.

Presente nos 497 municípios do Rio Grande do Sul, a Emater atende a cerca de 250 mil famílias, entre agricultores, quilombolas, pescadores artesanais, indígenas e assentados. Orienta o uso de tecnologias nas mais diversas áreas, do saneamento básico e ambiental à melhoria do desempenho de lavouras. É, também, porta-voz da integração do jovem no meio rural.

A agricultura familiar gaúcha é modelo no país graças ao trabalho desenvolvido pela entidade, com seus 2,1 mil funcionários envolvidos diretamente com o produtor. Com segurança jurídica e orçamentária, além de tranquilidade para os seus servidores, seguiremos em conjunto plantando um futuro melhor para quem produz e gera alimentos.

Fonte! Chasque (post) de Covatti Filho - Secretário da Agricultura, Pecuária e Desenvolvimento Rural do Rio Grande do Sul, publicado no galpão virtual do Jornal O Sul, em 07 de agosto de 2020. Abra as porteiras clicando em https://www.osul.com.br/emater-patrimonio-dos-gauchos/?fbclid=IwAR1Ykr7meNI-1ap3jLcXO6-be1-jYvFjk5UlXiZ3RelhOpqRpMB7fNCynTg

Geração trilionária ao seu alcance

Segmento de mais de 55 é a geração que mais consome no Brasil /FREEPIK.COM/DIVULGAÇÃO/JC

Em 2019, o segmento 55 consumiu a bagatela de R$ 1,8 trilhão no Brasil. Esse montante representa mais de 20% do PIB - disparado é a geração que mais consome no Brasil. Tem renda estável, a maioria já consolidou patrimônio e muitos gastam menos do que recebem. Surpreendem ao praticar um estilo de vida e hábitos de consumo que há décadas eram associadas aos jovens. Namoram online e têm vida sexual ativa; trabalham; fazem acontecer; continuam curtindo músicas, cultura e sempre ávidos por aprender. Segundo o IBGE, ao menos um em cada quatro brasileiros acima de 60 anos está conectado. Apesar de não serem digitais, interagem nas redes sociais com naturalidade, em especial no Facebook.

Atentos aos cuidados pessoais, saudáveis, praticam exercícios, celebram os bons momentos, viajam e são conhecidos como consumidores 3 em 1, porque consomem para si, os filhos e o netos. No entanto, mesmo tendo essa capacidade impressionante de consumo, são os que recebem a menor atenção tanto das marcas da indústria e do varejo, quanto da área de serviços. As mulheres 55 são ativas, articuladas, empoderadas, potenciais compradoras de moda, calçados, spas, produtos para pele e cabelos, clínicas, óticas, joias, cursos e viagens. Junto com seus companheiros, estão na busca por um espaço mais adequado para essa nova etapa da vida.

 

Já os homens são fortes compradores de imóveis, carros, motos e investidores de risco moderado. Os casais 55 deveriam ser mais estudados pelas empresas em geral, em especial com maior atenção pelo mercado imobiliário, seja na oferta de apartamentos maiores ou menores, casas de praia ou, agora mais recentemente, visando a condomínios na região metropolitana. Por ser uma faixa muito ampla, considerando a nova longevidade, é estratégico saber compreender a diferença entre a geração prateada (55 a 75 anos) e a geração nuvem branca (acima de 76 anos).

 

No momento em que faltam consumidores para as empresas de uma maneira geral, cabe fazer um alerta: considerem a geração 55.

As mais diferentes pesquisas confirmam: é o segmento mais estável de todos. Apesar da crise, mantém-se investindo e consumindo. O desafio é conseguir criar ofertas de produtos e serviços que sejam relevantes e, principalmente, saber se comunicar e se conectar com eles. E o mais interessante: Porto Alegre é a cidade que tem, proporcionalmente, o maior número de pessoas acima de 55 anos no Brasil.

 

Fonte! Chasque (post) de João Satt - Estrategista e CEO do G5, publicado na página "Opinião", da edição do dia 31 de julho do Jornal do Comércio de Porto Alegre (RS), também acessível nos potreiros da Internet: www.jornaldocomércio.com

Caxias do Sul se destaca pela geração de energia solar

Cidade está entre as 10 principais do Brasil com maior potência instalada a partir das placas fotovoltaicas / francisco stuckert/divulgação/jc 

Caxias do Sul está entre os 10 municípios brasileiros - único representante do Sul do país - com maior potência instalada de energia solar, totalizando 973 projetos e 15.879,28 quilowatts (kW) implantados nos segmentos comercial, residencial e de propriedades rurais. Dos 973 projetos em funcionamento, 928 foram instalados desde 2018, o que mostra um aumento na preferência por esse tipo de geração de energia. O primeiro lugar é ocupado pela cidade do Rio de Janeiro.

Os dados são da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) e da Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (Absolar), referentes ao mês de julho deste ano. Uma parcela expressiva deste crescimento foi através da Linha de Crédito de Energia Solar do Sicredi, que disponibilizou cerca de R$ 25 milhões para 273 projetos na cidade. "Neste ranking, Caxias do Sul e Uberlândia (MG), a segunda colocada, são os únicos municípios que não são capitais. A cidade gaúcha tem grande potencial para energia solar, devido à quantidade de indústrias, comércio e um interior com forte atuação no agronegócio, todos segmentos consumidores de energia elétrica", acrescenta Jonas Rauch, gerente de Negócios da cooperativa.

O município também ocupa a primeira posição em potência instalada entre as 21 cidades que abrangem a área de ação da cooperativa, que se tornou referência em energia solar, sendo seguido por Novo Hamburgo, com 851 projetos solares e 11.460,26 quilowatts (kW). Já são 1,4 mil projetos solares financiados pela cooperativa na sua área de abrangência - destes, 52% são residenciais - com liberação de R$ 110 milhões em recursos.

Nem a crise gerada pela pandemia da Covid-19 está freando a expansão da energia solar distribuída no Brasil, que cresceu mais de 90% no primeiro semestre de 2020 em relação ao mesmo período de 2019, segundo a Aneel. Mesmo com o aumento do consumo, pelo fato das pessoas estarem mais tempo dentro de casa, quem já tinha o sistema solar instalado continuou economizando até 95% na conta de energia elétrica.

Com boas perspectivas, reforçadas pela grande disponibilidade da luz do Sol no país, a Absolar acredita que a fotovoltaica deve continuar crescendo, alavancar a geração de empregos e ainda contribuir para a retomada da economia no Brasil pós-pandemia. "É importante procurar empresas de confiança no segmento, solicitar orçamento em mais de uma delas, aproveitar a atual legislação que traz muitos benefícios e prevê mudanças em 2021. A economia que vem do céu é para todos", sinaliza Rauch.

Fonte! Chasque (reportagem) publicado no Caderno Jornal Cidades, encartado na edição do Jornal do Comércio de Porto Alegre (RS), edição do dia 21 de julho de 2020.

Um tiro no escuro

Fé, sorte, acaso, esperança, ingredientes necessários para lucrar investindo em COE

Taxa de juros baixa, investidor preocupado em melhorar sua rentabilidade, contexto suficiente para a criatividade e a oferta de alternativas excêntricas de investimento.

O COE, com estruturas cada vez mais sofisticadas, continua na abordagem comercial dos assessores de investimento. É admirável a capacidade de simplificar operações extremamente complexas, comunicando somente o cenário favorável, omitindo a baixa probabilidade de esse cenário acontecer.

Vale lembrar que o COE é um certificado de uma operação estruturada que tem data de entrada e de saída. Os prazos tendem a ser longos, sem liquidez, ou seja, não é possível sair antes do vencimento.

São várias as modalidades distribuídas no mercado, utilizando ativos subjacentes diversos. O exemplo utiliza uma operação de 48 meses que aposta na alta do S&P 500, um dos índices da Bolsa norte-americana, com rentabilidade mínima garantida entre 10% e 14%.

Olhando para a baixíssima taxa do CDI, José ficou logo animado com a perspectiva de ganhar 10% e ter o capital garantido, ou seja, hipótese de perda eliminada. "Se subir, você ganha, se cair, você não perde", argumento do vendedor que ficou na cabeça de José.

Parece uma proposta interessante, mas não resiste a uma análise mais atenta. O primeiro ponto de atenção que talvez tenha passado despercebido é que a rentabilidade garantida é acumulada, em quatro anos. Se for de 10%, dentro da faixa prometida, significa dizer que ele ganhará a Selic de hoje congelada por quatro anos.

E não é essa a expectativa do mercado. Segundo o relatório Focus do Banco Central de 10/7, a estimativa das instituições financeiras para a taxa Selic, no fim de cada período, é: 2% em 2020; 3% em 2021, 5% em 2022 e 6% em 2022.

Se as estimativas estiverem corretas, a Selic acumulada em quatro anos será ao redor de 17%. Evidente que se trata de um exercício de futurologia e, independentemente da taxa que efetivamente veremos, é baixíssima a chance de que a taxa Selic permaneça no patamar atual pelos próximos quatro anos.

Sendo assim, a proposta perde um pouco do seu encanto. "Ah, mas eu posso ganhar bem mais se o índice subir", pondera José. Verdade, entretanto, a janela de oportunidade é estreita, bem menor do que ele imagina. Mas essa ponderação não fez parte da conversa que tiveram.

Observe a simulação da rentabilidade potencial desse COE de quatro anos considerando três cenários distintos.

Cenário 1: se o índice cair, ou subir entre 10% e 14%, essa será a remuneração de José. Pouco provável que seja superior à Selic acumulada no período.

Cenário 2: se o índice subir entre a remuneração mínima (de 10% a 14%) e o limitador de ganho (de 40% a 50%), a remuneração será a valorização do ativo. Esse é o cenário ideal.

Cenário 3: se o índice subir acima do limitador de ganho, a remuneração será exatamente o limitador de ganho máximo. Ou seja, José fica com parte da valorização.

A janela de oportunidade se abre no cenário 2, e, quanto mais próxima do limitador do ganho, melhor. Importante lembrar que a mensuração do resultado será feita no dia do vencimento da operação. Se o índice atingir a meta antes dessa data, nada acontece.

Ficou interessado? Você dará um tiro no escuro, a quatro anos de distância. O alvo, o SPX Index, deve estar na altura delimitada, nem acima nem abaixo. Tem que ter muita fé em que o índice vai valorizar exatamente nesse intervalo. Talvez não seja uma questão de sorte, de fé ou de esperança, mas de pura obra do acaso. 

Fonte! Chasque (coluna) "Opinião Econômica", por Márcia Dessen, publicado nas páginas do Jornal do Comércio de Porto Alegre (RS), na edição do dia 20 de julho de 2020.

Fonte da arte! Blog Trader Brasil. Abra as porteiras clicando em https://blog.traderbrasil.com/2016/05/02/o-que-sao-coe-certificado-operacoes-estruturadas/