Estudo revela salto de resultado com reaplicação dos proventos; fundo segue negociando com desconto
O CPTS11 (Capitania
Securities) figura entre os destaques do ano no universo dos FIIs. O
fundo, que começou 2025 com cotas na faixa dos R$ 6,14 e hoje negocia
perto de R$ 7,43, acumula alta de 21,01%.
Uma simulação realizada pela Economatica para o InfoMoney
mostra que R$ 100 mil investidos há 12 meses teriam se transformado em
R$ 119,8 mil para quem reinvestiu todos os dividendos — um retorno total
de 19,81%.
Simulação de dividendos do CPTS11. Foto: Divulgação.
Para
quem optou por não reinvestir, o resultado seria de R$ 104 mil, um
retorno total de 4,06%. O efeito dos proventos reinvestidos foi
determinante para ampliar o ganho no período.
A carteira do CPTS11
segue bastante pulverizada. Hoje, 91 FIIs representam 63,2% dos ativos,
com predominância de fundos de tijolo (82,2%) e maior exposição ao
segmento logístico — que sozinho soma 23,6% da carteira de FIIs (14,9%
dos ativos totais).
Segundo a gestora, há um upside de 6,9% se
todos os fundos fossem marcados a valor patrimonial, e um potencial
total de 24,4% sobre o portfólio de FIIs considerando a defasagem atual
das cotas.
Do lado de crédito, o fundo detém 16 CRIs, que compõem
31,7% dos ativos. Todos são indexados ao IPCA, com taxa média de
marcação em IPCA + 8,34%. A gestora destaca que toda a carteira é high grade, com garantias robustas e risco reduzido — um pilar importante para o carrego em um cenário de inflação mais alta.
O
fundo também utiliza operações compromissadas, totalizando R$ 506
milhões em alavancagem, equivalente a 19,2% do PL. O custo — CDI + 0,74%
ao ano — tem aumentado o carrego líquido e contribuído para a geração
de caixa.
Projeções de rendimento: até 16,89% ao ano
Com
base no cenário atual e no preço de R$ 7,64 por cota, a gestora projeta
dividendos na faixa de R$ 0,09 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 15,09%.
Num cenário mais otimista, o CPTS11
poderia distribuir R$ 0,10/cota (DY 16,89%); já em um ambiente mais
desafiador, o rendimento cairia para R$ 0,08/cota (DY 13,31%).
Vera Lúcia Santos Silva, 41 anos,
aplica 94% do seu patrimônio em fundos imobiliários e ações que rendem
dividendos e recebe R$ 180 de proventos mensais. Ela conta sua
experiência em canal que reúne 20 mil seguidores
Vera Lúcia, a Diarista Investidora. Foto: Arquivo pessoal
A diarista Vera Lúcia Santos Silva, 41 anos, caiu em uma grande
armadilha antes de conhecer os investimentos regulados e listados na
bolsa de valores: uma pirâmide financeira.
Quem lembra do caso Telexfree, que chegou a arrebanhar 1 milhão de
divulgadores e foi extinta em 2014 por fraude? Vera Lúcia era um deles.
Nascida na Paraíba, ela passou a sua infância em Alagoas e, aos 13
anos, foi morar na cidade de Paulo Afonso, na Bahia. Posteriormente, com
19 anos, Vera veio para São Paulo para trabalhar como doméstica, e há
nove anos trabalha como diarista.
Cansada de perder dinheiro com soluções milagrosas, Vera resolveu estudar sobre o assunto. Foi aí que conheceu os fundos imobiliários e as ações que pagam dividendos, e gostou da possibilidade de ter uma renda mensal gerada por essas aplicações.
Conforme foi aprendendo sobre investimentos, Vera criou um canal no YouTube, o Diarista Investidora, que já reúne quase 300 vídeos e 20 mil seguidores. Ganhando R$ 3,2 mil por mês, ela já conseguiu investir R$ 16 mil.
Veja abaixo a entrevista completa concedida por Vera Lúcia Santos Silva ao Bora Investir:
Bora Investir – Qual é a sua meta financeira?
Vera Lúcia Santos Silva – Quem vem da classe baixa,
como eu, que sou MEI e diarista independente, tem a expectativa de que
vai se aposentar e terá ao menos um salário mínimo do governo. Mas meu
objetivo maior, a médio e longo prazo, é receber mais um salário mínimo
em proventos e dividendos. Sei que pelo valor dos meus aportes vou
demorar um pouco para chegar nisso, mais de cinco anos.
Então, resolvi fracionar as minhas metas. A minha primeira meta, que
já atingi, era receber 10% de um salário mínimo, que é R$ 130,
investindo em FIIs e Fiagros. No último mês recebi R$ 143 e em dezembro
pretendo chegar a R$ 200 de proventos por mês.
Bora Investir – Como você começou a investir?
Vera Lúcia Santos Silva – Depois de cair em pirâmide
financeira, eu conheci um investimento que rendia 70% da Selic. Hoje
sei que o rendimento é pouco, pois atualmente em tenho uma LCI que paga
86% da Selic, mas não tem cobrança de Imposto de Renda. Porém, naquela
época o rendimento era bom, pois a Selic estava muito alta. Mas eu
precisava ter R$ 5 mil para investir.
Eu não tinha R$ 5 mil para aplicar, e fiquei triste pensando que
poderia ter guardado os R$ 3 mil que perdi na pirâmide financeira.
Então, comecei a pesquisar sobre investimentos e descobri canais como o
Me Poupe!, da Nathalia Arcuri, o Primo Rico e o canal do Bruno Perini.
Até que conheci os fundos imobiliários em 2019 e resolvi comprar cotas
dos fundos, na maluquice.
Quando vi que teria de declarar esses investimentos no Imposto de
Renda, eu vendi. Segurava por um bom tempo, mas depois vendia, temendo
ser obrigada a fazer a declaração. Até que contratei uma contadora, que
fez todo o processo para mim.
Não tenho problema em pagar pelo serviço de alguém, caso seja
necessário. Até porque também sou uma prestadora de serviços. Ela me
cobrou R$ 150 por ano e disse que se eu precisasse ajustar a declaração
ela não cobraria.
Bora Investir – Você gasta a renda que recebe como dividendos mensais?
Vera Lúcia Santos Silva – Já cheguei a usar por um tempo, mas hoje só reinvisto o dinheiro.
Eu sempre tive o sonho de ter uma casa para alugar, mas vi que os
FIIs eram mais vantajosos, já que permitem que eu possa investir no
mercado imobiliário sem ter R$ 300 mil para adquirir um imóvel, algo
irreal para mim. Então, pensei: é a minha chance. Dessa forma, consigo
ir aumentando meu patrimônio e o meu ganho mensal
Não é fácil reinvestir, mas tudo o que recebo eu reinvisto em um
fundo de fundos (FoF), que já representa quase 8% da minha carteira.
Bora Investir – Já houve algum momento no qual precisou resgatar seus investimentos?
Vera Lúcia Santos Silva – Houve um período no qual
vendi quase todas as minhas cotas. Adquiri uma cozinha planejada e
deixei apenas um pouco do dinheiro aplicado. Mas desde 2021, quando
fiquei sem trabalhar por problemas de saúde, decidi não vender mais.
No último um ano e meio eu passei a investir regularmente. Tanto que o
que recebo em proventos por mês vem subindo constantemente até chegar a
R$ 158,91 em agosto, que é um valor cada vez mais próximo do meu
objetivo.
Bora Investir – O que você tem na sua carteira de fundos imobiliários?
Vera Lúcia Santos Silva – Tenho 57,9% do meu
dinheiro aplicado em fundos de papéis, enquanto 28,27% invisto em fundos
de tijolo. Aplico em diversos segmentos, como logística, fundos de
desenvolvimento, lajes corporativas, além do fundos de fundos.
Também estou montando uma carteira previdenciária de ações, que
atualmente corresponde a 5,94% do meu patrimônio total e tem foco em
dividendos.
Venho buscando diversificar cada vez mais a minha carteira. É
difícil, pois tenho um fundo de papel que gosto muito e sei que hoje ele
está abaixo do seu valor patrimonial. Mas eu respiro e busco comprar
fundos de tijolo, para não ficar muito concentrada nesta classe de
ativos.
Bora Investir – Quanto você consegue economizar por mês?
Vera Lúcia Santos Silva – Como sou autônoma a minha
renda varia bastante, mas em média eu trabalho quatro dias por semana, e
recebo R$ 800 semanais bruto.
Em alguns meses eu consigo investir R$ 1 mil, que é algo bem surreal.
Sou muito controlada com o dinheiro, e recebo rendimentos do meu canal
no YouTube também. Coloco minha chave PIX lá, e algumas pessoas acabam
me ajudando.
Às vezes meus clientes viajam ou eu fico doente e acabo indo
trabalhar apenas 3 dias na semana. Se eu fico três dias sem trabalhar
tenho um desfalque de R$ 600. No início, até de domingo eu ia trabalhar.
Mas hoje eu não aguento mais, pois já tenho 41 anos. Por isso invisto:
se ganhar uma renda de R$ 200 consigo deixar de fazer uma diária para
estudar e fazer cursos, o que pode me ajudar muito.
Quando temos um dia difícil, muita gente sente que preciso comprar
algo para extravasar ou desestressar. Eu penso diferente: quanto mais
difícil é o meu dia, mais acelero o meu objetivo para conseguir ter
flexibilidade do meu tempo. Eu sei que preciso renunciar a passeios no
presente em troca de sonhos maiores.
Bora Investir – Você tem uma reserva de
emergência? Porque resgatar fundos imobiliários e ações em momentos de
baixa podem gerar prejuízos.
Vera Lúcia Santos Silva – Eu sei que essa é uma
falha minha. Uso R$ 1.800 para viver do que recebo, mas tenho apenas R$
450 na reserva de emergência. Eu sei que está péssima, e ninguém deve
seguir isso. Me apoio muito na flexibilidade que tenho de pedir o
adiantamento de uma diária aos meus clientes, mas sei que não deveria.
Minha reserva de emergência está aplicada em LCIs e LCAs, que não têm
liquidez diária. Costumo dizer que faço isso para proteger o dinheiro
de mim mesma. Como a Selic ainda está alta, a renda fixa está rendendo
bem. Meu objetivo é criar um fluxo de investimento no qual seja possível
ter um título vencendo a cada mês. Dessa forma, eu conseguiria ter
algum valor para emergências.
Eu venho de uma situação humilde, e já economizo muito na minha vida
cotidiana. Compenso esse sacrifício buscando rendimentos maiores, pois
me dá mais ânimo.
Sempre que vendia fundos imobiliários eu tinha prejuízo. Mas penso
que foi melhor do que ter gastado com outras coisas. Afinal, conseguia
vender e ainda ter grana: se tivesse ido fazer compras não teria nem o
investimento com desconto.
Bora Investir – Você entende os riscos da renda variável?
Vera Lúcia Santos Silva – Sei que estou exposta aos riscos do mercado e também à má-gestão. Alguns ativos decepcionam, mas estou aprendendo.
Tenho na minha carteira um Fiagro que está muito concentrado em
algumas empresas e tem 22% do patrimônio em um único CRA. Em outros
fundos o máximo alocado em um CRA é 12% do patrimônio líquido. Alguns
FIIs nos quais invisto têm uma lâmina gigantesca e não têm mais de 1%
alocado em cada título.
Fico feliz quando o ativo que quero comprar desvaloriza para que eu
possa comprar mais. Pois meu objetivo é de longo prazo. Portanto, pouco
importa se ele está oscilando para baixo agora. Meu objetivo é ter o
rendimento. A oscilação do mercado acontece a todo momento e às vezes
despenca. Mas eu comecei a investir sabendo como funcionava.
Bora Investir – Por que você acredita que caiu em ciladas?
Vera Lúcia Santos Silva – As pirâmides financeiras prometem altos retornos diários, e cai nisso porque não tinha conhecimento nem sobre o que era taxa Selic.
Se soubesse o que era, eu veria que hoje um investimento em renda fixa
bem vantajoso dá retorno líquido de 1% ao mês. Então, como posso ganhar
6% em um dia? Muita gente não tem conhecimento, mas tem ganância de
prosperar porque leva uma vida difícil.
Por isso, acredito que a educação financeira seja boa até quando você
não tem dinheiro. E hoje temos conhecimento pela internet: está
ridiculamente fácil. Basta disponibilizarmos tempo para isso. Costumo
ver conteúdo sobre investimentos no ônibus: não perco meu foco. Não leio
relatórios de fundos, mas vejo vídeos sobre esses relatórios, que
resumem o conteúdo.
Hoje muita gente vai entrar em um bancão e não vai cair na armadilha
da capitalização. Porque tem conhecimento. Sabe que pode não ter
promessa de sorteio, mas rende mais. O banco não explica que está
ganhando muito mais do que o investidor nesses produtos, pois caso eles
sejam resgatados antes da data o investidor recebe bem menos e o
rendimento no final não supera nem a poupança.
Embora positiva, medida está longe de acabar com distorções acumuladas ao longo de anos/8photo/freepik/divulgação/jc
O governo federal apresentou na
sexta-feira passada (25) uma proposta de mudança do Imposto de Renda. O
ministro da Economia, Paulo Guedes, anunciou que a faixa de isenção do
Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) poderá subir dos atuais R$ 1,9
mil para R$ 2,5 mil. Hoje, a faixa de isenção vai até R$ 1.903,98 e
estava congelada desde 2015.
Guedes entregou ao presidente da Câmara
dos Deputados, Arthur Lira, a proposta da segunda fase da reforma
tributária. O projeto representa a segunda fase da Reforma Tributária no
Brasil, mas está longe de resolver um dos grandes problemas quando o
assunto é a tributação de pessoas físicas: a defasagem na tabela do IR.
O contador e presidente do Sindicato das
Empresas Contábeis no Rio Grande do Sul (Sescon/RS), Célio Levandovski,
diz que vê benefícios na proposta. "Toda correção ou reposição da
inflação é positiva", comenta.
Entretanto, a defasagem na tabela do IR
acumulada chega a 113%, segundo levantamento do Sindicato dos Auditores
Fiscais da Receita Federal (Sindifisco). Levandovski salienta que a
correção anunciada, de 31% na faixa inicial de isenção, é muito tímida
ante toda essa defasagem. "Lembrando que quem ganha até R$ 4 mil não
deveria ter de pagar imposto. Mesmo com a mudança para isenção até R$
2,5 mil, os que têm salários de R$ 2,5 mil até R$ 4 mil ainda terão de
pagar imposto indevidamente", ressalta Levandovski.
O governo também embutiu armadilhas,
segundo Levandovski. "Para ser mais preciso, ele deu com uma mão e tirou
com a outra. A faixa de isenção no modelo de desconto simplificado, que
é o que a maioria dos contribuintes acabava usando, diminuiu de R$ 15
mil para R$ 8 mil", diz, alertando que muitos brasileiros vão acabar
pagando mais imposto no momento do ajuste anual.
Ao todo, serão 30 milhões de brasileiros
assalariados que pagarão menos imposto de renda. De acordo com Paulo
Guedes, haverá aumento de impostos sobre rendimentos do capital, os
dividendos, que são parte do lucro líquido ajustado de uma empresa
dividido entre os acionistas. Com isso, será possível reduzir os
impostos para empresas e trabalhadores assalariados, com a mudança na
faixa de isenção. Os lucros e dividendos distribuídos pelas empresas
passarão a ser tributados em 20% na fonte no IRPF. Hoje, essa
distribuição de recursos é isenta de imposto.
De acordo com o secretário especial da
Receita Federal, José Barroso Tostes Neto, a mudança deixa o sistema
mais justo ao evitar que as pessoas mais ricas deixem de pagar impostos.
"Essa alteração corrige o tratamento diferenciado para tributação de
renda de assalariados versus a tributação de lucros e dividendos",
disse, durante coletiva de imprensa virtual para apresentar a proposta
de reforma.
A medida também atinge remessas para o
exterior. Em caso de envios para os chamados paraísos fiscais, a
alíquota sobe para 30%. No caso das micro e pequenas empresas, haverá
uma isenção dessa tributação em até R$ 20 mil por mês. Para a equipe
econômica, a nova tributação deve incentivar novos investimentos já que
estimula o reinvestimento dos lucros. Já Levandovski teme que a medida
tenha o efeito contrário e desestimule esse tipo de investimento.
É preciso atenção na tributação de lucros e dividendos e de fundos imobiliários
Lucros e dividendos hoje são isentos de
imposto de renda, mas poderão passar a ser tributados em 20% na fonte.
Os rendimentos que as pessoas físicas recebem dos Fundos de
Investimentos Imobiliários (FIIs) também deixarão de ser isentos, mas
apenas para as cotas negociadas em bolsa a partir de 2022.
Algumas despesas deixarão de ser
dedutíveis na apuração do imposto de renda das empresas, exemplos estão
nos juros sobre o capital próprio (JCP) que nasceram para compensar a
falta da correção monetária nos balanços, sem a dedutibilidade o
instrumento de JCP deve deixar de existir. As despesas com pagamento de
ações aos executivos das empresas também não serão mais dedutíveis,
alterando as relações contratuais de trabalho desses trabalhadores.
Especialistas temem que a inclusão da
tributação dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) acabe por
gerar uma forte desvalorização desse segmento. A Associação Brasileira
de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) acredita que a melhor solução
nesse caso seria ter uma taxação diferente da atual, ao invés da
isenção. Dessa forma, se evitaria comprometer os investimentos em
habitação, já que a falta de isenção pode levar o interessado para
outras modalidades de investimentos.
Segundo a Abrainc, o desincentivar o
investimento em um setor que gera 9% do total de tributos e movimenta 62
atividades econômicas, pode ocorrer um impacto significativo até mesmo
no total arrecadado pela Receita, ao se avaliar a possível queda no
setor da construção. Os fundos imobiliários atualmente tem um valor
patrimonial de R$ 124 bilhões e representam o investimento de 1,1
milhões de pessoas físicas, que serão prejudicados pela falta de
isenção.
Em relação a tributação de dividendos,
apesar de a medida promover o investimento, existem várias empresas que,
devido às suas peculiaridades, distribuem boa parte de seus lucros aos
acionistas. Ao mudar essa regra, haverá um grande desestímulo aos
investidores, podendo reduzir a atratividade de investimento de diversas
empresas.
Há 3,1 milhões de investidores na Bolsa
de Valores que serão prejudicados com a medida. Sobre os Juros Sobre
Capital Próprio (JSCP), a vedação dessa possibilidade é ruim para as
empresas e também para o mercado de capitais, pois também diminui a
atratividade para o investidor.
"Há aspectos positivos para a população
em geral, que poderá ter um ganho de renda interessante, principalmente
no caso das pessoas que sofrem o desconto do IR diretamente no holerite.
Para aqueles que possuem investimentos no setor, porém, o Governo
precisa olhar com cautela para não provocar um desestímulo para quem
está habituado a fazer aplicações na área e tem ajudado a alavancar o
desenvolvimento do nosso segmento", aponta Luiz França, presidente da
Abrainc.
Tabela do IR pode gerar economia a dono de imóvel e investidor em renda variável
Correção de bens é apontada como benefício por especialistas d3images/freepik/divulgação/jc
Além da correção na tabela do Imposto de
Renda (IR), outro benefício para as pessoas físicas apontado por
especialistas está nos ganhos de capital. Caso seja aprovada a reforma,
será possível corrigir os bens, como imóveis, pagando 5% de imposto
sobre a diferença, gerando uma economia tributária no momento da venda,
uma vez que essa diferença (entre custo de compra e preço de venda) hoje
é tributada entre 15% e 22,5%.
Mesmo assim, o contribuinte tem que
ficar muito atento, pois aqueles que têm um único imóvel com valor
abaixo de R$ 440 mil já estão isentos. "É preciso ter muita calma e
sempre procurar um profissional contábil para auxiliar na tomada de
decisão", pontua. as operações de renda variável, os contribuintes terão
a possibilidade de apurar os ganhos e perdas de todas as operações
pagando 15% sobre ganho.
Atualmente, essa apuração é mensal e os
contribuintes pagam 15% em mercados à vista, a termo, de opções e de
futuros; e 20% em Day Trade (compra e venda de ações no mesmo dia) e
cotas de fundo de investimento imobiliário (FII), sem contar que não
podem misturar os ganhos e perdas de alíquotas diferentes, com a
proposta isso será muito simplificado.
Nas operações com renda fixa (como
Tesouro Direto, CDB. etc) e de fundos de investimentos deixará de ser
usada a tabela regressiva de 22,5% até 180 dias; 20% de 181 a 360 dias;
17,5% de 360 a 720 dias; 15% acima de 720 dias; para adotar a alíquota
única de 15% independentemente do tempo de aplicação. Ainda deve
acontecer o fim do "come-cotas" de maio, já o "come-cotas" de novembro
deve continuar.
Para pessoa jurídica, a proposta também
prevê que imposto de renda deve ser reduzido. Hoje as empresas pagam uma
alíquota de 15%, que deve cair para 12,5% em 2022 e para 10% em 2023.
No adicional de Imposto de Renda (10%, para os lucros fiscais mensais
acima de R$ 20.000,00) e na contribuição social (9% para empresas em
geral), a proposta não prevê mudanças.
Contudo, a reforma tem seu lado perverso
com os contribuintes, segundo o professor de Contabilidade Financeira e
Tributária da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Murillo Torelli
Pinto. "Apesar da minha percepção pessoal, de que ela é mais positiva do
que negativa, há pontos que não devem agradar aos contribuintes",
comenta Torelli Pinto.
Defasagem prejudica diretamente contribuintes com menores salários
Peccini Neto sugere questionar na Justiça Peccini Neto Advocacia/divulgação/jc
Problema antigo e conhecido, a defasagem
na atualização da tabela do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF)
prejudica diretamente quem ganha menos. Hoje, mais de 11 milhões de
contribuintes que pagam o imposto estariam isentos caso fosse aplicada a
correção integral da defasagem, que acontece desde 1996, segundo dados
de um estudo da Associação Nacional dos Auditores Fiscais da Receita
Federal (Unafisco).
O mesmo estudo aponta que, caso tivesse
interesse em cumprir a promessa de campanha de não aumentar a carga
tributária dos trabalhadores, o atual presidente Jair Bolsonaro teria
que realizar um reajuste de 7,39% na tabela, o que teria um custo de R$
13,5 bilhões. E a consequência dessa falta de correção é direta, com
contribuintes que deveriam estar isentos, mas acabam pagando o imposto.
Segundo o advogado especializado em
Direito Tributário, Empresarial e Contabilidade e sócio do escritório
Peccini Neto Advocacia, Ângelo Peccini Neto, a forma justa seria a
correção a partir de índices atualizados.
"Temos uma defasagem imensa, de décadas,
que prejudica notadamente os contribuintes de baixa renda, em virtude
da proporcionalidade do pagamento. Hoje, quem recebe acima de R$
1.903,98 deve realizar a declaração. Com uma atualização básica da
tabela, a obrigatoriedade seria apenas para quem recebesse acima de R$
4.022,89", exemplifica.
Para uma justiça tributária efetiva,
diz, a correção na tabela do IR deveria acontecer de forma imediata, mas
algumas alterações significativas já poderiam acontecer para 2022.
"Há dois cenários: ou uma atualização
imediata, capaz de trazer um impacto imenso e uma grande parte da
população não precisará mais pagar o IR, ou um aumento das
possibilidades de deduções, que permitiria um abatimento do que é pago
anualmente para o Fisco", sugere.
O fato de uma grande parte da população
estar declarando IR e pagando por ele, quando na verdade não deveria,
pode até ser questionado na Justiça. "Afinal de contas, essa atualização
é dever do Fisco (União), que além de não fazer, ainda se beneficia
diretamente com isso", aponta.
Fonte! Chasque (post) publicado nas páginas do Caderno JC Contabilidade, encartado na edição do Jornal do Comércio de Porto Alegre (RS), edição do dia 30 de junho de 2021.
Cada vez mais brasileiros possuem investimentos em shopping
centers, galpões logísticos, prédios comerciais e condomínios
residenciais. Essa possibilidade é aberta graças aos Fundos de
Investimentos Imobiliários (FII), mecanismos de participação nas
receitas de empreendimentos residenciais ou comerciais. Um dos pioneiros
neste mercado é Vitor Bidetti, sócio fundador e CEO da Integral Brei
Real State. Em 1999, foi um dos fundadores da Brazilian Finance e Real
Estate, que lançou a integração do mercado de capitais com o mercado
imobiliário. O primeiro fundo desenvolvido foi o do shopping
Higienópolis. A empresa se tornaria a Integral Brei em 2014, grupo que
conta com duas gestoras, uma de fundos de crédito (FDICs) e outra de
FIIs, que somam R$ 12,5 bilhões sob gestão.
Nesse período, o mercado de fundos imobiliários teve um crescimento
muito forte. O setor, que em 2008 contava com patrimônio líquido de R$
3,8 bilhões, fechou 2019 com o montante de R$ 156 bilhões aplicados em
FIIs no Brasil. No entanto, isso representa apenas 3% do total de R$ 5
trilhões da indústria de fundos do País. Segundo Bidetti, há espaço para
avançar ainda mais, para ao menos 10% do total da indústria de fundos
em cinco anos.
Empresas & Negócios - Você foi um dos pioneiros no
mercado de FIIs no Brasil. O que levou a apostar nesse tipo de
investimento?
Vitor Bidetti - Quando lançamos o primeiro FII, em
1999, mais de 50% do dinheiro de investidores pessoa física no Brasil
eram aplicados em imóveis como salas comerciais, flats e apartamentos,
mas não para uso próprio. O objetivo era o de ter renda com o aluguel e
como herança de proteção do período inflacionário que vivemos no
passado. Então, percebemos que o brasileiro gostava de investir em
imóveis, e pensamos que um fundo imobiliário seria a maneira mais
moderna e conveniente de fazê-lo.
E&N - Que tipos de FIIs existem?
Bidetti - Os fundos imobiliários são segmentados
por três famílias. A primeira são os fundos de tijolo, que são os que
têm ativos físicos que geram renda, e são temáticos, como fundos de
escritórios, de galpões logísticos, de shopping centers. Existe outra
família que são os fundos de fundos, uma espécie de fundos de ações de
fundos imobiliários. Ele é interessante especialmente para o pequeno e
médio investidor, que não tem condições de, sozinho, fazer análise mais
aprofundada de carteira. E, finalmente temos os fundos de papéis, que
são os que investem em papéis de base imobiliária, como Certificados de
recebíveis imobiliários (CRI) e letras de credito imobiliários (LCI).
E&N - A indústria de FIIs teve recorde de R$ 156
bilhões em patrimônio líquido em 2019, contra apenas R$ 3,8 bilhões em
2008. Até onde pode ir a expansão?
Bidetti - Espero que alcance pelo menos 10% da
indústria total de fundos de investimentos no Brasil, que hoje alcança
R$ 5 trilhões. Isso porque as taxas de juros estão muito baixas, a 2% ao
ano, e caíram ainda mais do que podíamos imaginar devido às medidas de
combate aos efeitos econômicos da pandemia de Covid-19. Esse nível de
taxa gera rendimento real negativo em renda fixa. Então, isso fará com
que o investidor busque ativos com maior rentabilização. Os fundos
imobiliários podem ser um primeiro passo nessa migração para a renda
variável, pois têm volatilidade menor do que a média do mercado, são
mais seguros. Esse movimento já vem ocorrendo. No começo do ano passado,
havia 350 mil investidores em FIIs. Hoje, já são 850 mil, e devemos
bater 1 milhão de investidores até 2021.
E&N - A crise gerada pela pandemia de Covid-19 pode afetar o crescimento do setor?
Bidetti - Na verdade, a crise pode até incentivar
esse crescimento. Num cenário de saída de crise, é natural buscar ativos
reais, que são basicamente três: mercado imobiliário, ouro e câmbio.
Mas, no Brasil, o câmbio é muito volátil e incontrolável. O ouro é uma
indústria muito pequena, que ficou parada no tempo. Então, o mercado
imobiliário é a alternativa natural para o brasileiro. Essa era nossa
tese em 1999, quando fizemos o primeiro fundo imobiliário, e que se
comprovou.
E&N - Por que um investidor deveria optar por FIIs ao invés de adquirir imóveis físicos?
Bidetti - Há várias vantagens. A primeira é a
liquidez. Os FIIs são listados em bolsa, e comercializados com cotas de
R$ 100 ou R$ 1 mil. Se investiu R$ 300 mil mas precisa R$ 10 mil, pode
dar uma ordem para vender o equivalente a R$ 10 mil e resolver seu
problema. Mas quem gastou R$ 300 mil em um imóvel não tem como vender
apenas o banheiro para conseguir dinheiro imediato. Em uma necessidade,
você acaba tendo que correr para vender o imóvel e, com urgência, acaba
tendo que dar desconto no preço. E ainda tem a comissão de 5% a 6% da
imobiliária, que não existe em FII, você paga uma comissão de corretagem
que é menor que 1%.
E&N - Quais seriam as outras vantagens desse investimento?
Bidetti - O FII conta com a figura de um gestor
especialista para ter estratégias mais sofisticadas e melhores retornos.
Isso você consegue comprovar ao comparar a rentabilidade de um FII com
um aluguel tradicional. Além disso, você também pode investir em imóveis
que normalmente não teria acesso. O investidor de imóvel geralmente não
acessa grandes empreendimentos, como shopping centers, torres
corporativas, galpões logísticos. Os fundos criam esse acesso a grandes
empreendimentos e portfólios diversificados.
E&N - Quais são as suas perspectivas para o mercado imobiliário no pós-crise?
Bidetti - O mercado imobiliário residencial passou
pela crise de forma mais positiva do que o inicialmente pensado. Ele já
está tendo uma retomada, graças a investidores que buscam aplicar
recursos que estavam na renda fixa. Antes mesmo da crise, já existia uma
grande demanda. Os fundamentos desse mercado seguem: temos um déficit
habitacional de 8 milhões de moradias, cerca de um milhão de pessoas se
casam por ano, existe 340 mil divórcios por ano. Além disso, há todo um
movimento de pessoas buscando casas e apartamentos maiores, mais
confortáveis, devido à necessidade de passar mais tempo em domicílio,
especialmente com o trabalho home office. Para que vendas ocorram, é
preciso oferta de crédito e confiança. A confiança ficou abalada junto
com o emprego na pandemia. Mas o crédito volta com força. Os bancos não
deixaram de conceder novos empréstimos para este setor. E as obras
praticamente não pararam. No pior da crise, as atividades nos canteiros
estavam em 72%, hoje estão em mais de 90%.
E&N - E como fica a situação do segmento comercial?
Bidetti - O mercado de escritórios corporativos
tem hoje uma situação de oferta inversa do que viveu na crise anterior.
Em 2015, quando começou a recessão, havia muitos lançamentos que
iniciaram no período anterior e só chegaram ao mercado quando a crise
começou. Agora, há uma baixa oferta de lançamentos, e ela já está
praticamente dada. Antes da pandemia, a taxa de vacância estava caindo e
o preço do imóvel subindo. Essa trajetória agora dá uma parada, a
vacância até vai aumentar um pouco, mas depois volta a cair, porque não
tem lançamentos. Além disso, mesmo que haja um crescimento da prática do
home office pelas empresas, uma eventual redução de espaço por menor
ocupação deve ser compensada por uma maior necessidade de espaçamento
entre as pessoas.
E&N - Algum investimento deve ficar mais atrativo?
Bidetti - Galpões logísticos são o investimento
mais interessante diante do movimento crescente de e-commerce. Eles
abrigam empresas como Amazon, Magalu, Americanas. O segmento logístico
deve ter comportamento bom nos próximos anos, e já tinha uma queda
acentuada de vacância.
E&N - Qual o setor mais preocupante?
Bidetti - Os shoppings centers, nas crises
anteriores, eram mais resilientes. Neste caso, foi uma situação fora do
padrão. Os shoppings estão muito afetados devido ao fechamento por
vários meses, o que é muito relevante para varejo. Todo o setor está
sofrendo, tendo que fazer concessões, descontos, carências. Os grandes
grupos devem retomar o padrão pré-crise em 2021. Mas os shoppings
menores terão muitas dificuldades. Será preciso ver como se
reposicionam, até porque competem fortemente com o e-commerce.
