Gestores explicam por que os fundos imobiliários continuam interessantes para quem não quer correr o risco alto da bolsa e busca algo mais que os juros da renda fixa
São Paulo – Com o alto grau de imprevisibilidade da bolsa, muitos brasileiros têm corrido para os investimentos em renda fixa. Ainda que o Banco Central tenha reduzido os juros de 12,5% para 12% ao ano, os títulos públicos brasileiros ainda pagam uma das taxas mais atrativas do mundo com um risco baixíssimo. Outro investimento que tem chamado a atenção dos brasileiros são os fundos imobiliários, que, desde 2005, garantiram a melhor rentabilidade aos investidores.
Na hora de avaliar se é melhor a renda fixa ou os fundos imobiliários, muitos brasileiros ficam com a primeira opção porque temem investir em imóveis após a rápida valorização dos últimos anos. Para Luiz Augusto Faria do Amaral e José Alves Neto, sócios da TRX Realty, entretanto, o momento ainda é muito bom para comprar quotas de fundos. Ainda que todo o discurso deva ser lido com algum senso crítico porque os dois trabalham em uma gestora de fundos imobiliários que planeja fazer três ofertas públicas até o início de 2012, a argumentação em si parece bem consistente e interessante, conforme os leitores de EXAME.com podem conferir a seguir:
“O momento ainda é muito positivo para nosso setor. Muita gente que analisa o investimento em fundos imobiliários erra ao simplesmente comparar o rendimento dos fundos DI com a receita gerada pelos aluguéis de imóveis. Em geral, os fundos imobiliários buscam um retorno de cerca de 9% ou 10% em dividendos anuais oriundos de aluguéis. Se a pessoa comparar com o que promete render um fundo DI hoje em dia [pouco menos de 12%], vai parecer que o investimento não é interessante.
Mas é importante lembrar que a maioria dos contratos de locação de imóveis no Brasil é reajustada pelo IGP-M. Como os aluguéis pagos hoje serão maiores daqui a 12 meses, a quota dos fundos imobiliários também tende a se valorizar nesse período ainda que o preço dos imóveis se estabilize ou suba com muito menos vigor nos próximos anos. O correto, portanto, é comparar o rendimento do fundo imobiliário com o ganho real, já descontada a inflação, de um fundo DI ou de um título público.
Considerando uma inflação de 6% para os próximos 12 meses, esses fundos dariam um rendimento real inferior a 6% ao ano. Se os juros continuarem a cair como o mercado espera, a vantagem dos fundos imobiliários sobre a renda fixa vai crescer ainda mais. Além disso, o fundo imobiliário com quotas negociadas na BM&FBovespa é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas enquanto que, com títulos públicos ou fundos DI, a Receita Federal vai ficar com 22,5% a 15% dos ganhos.
É lógico que o risco de vacância ou inadimplência de um imóvel é bem maior que o de um calote do governo federal. Inquilinos problemáticos fatalmente vão reduzir o rendimento de um fundo imobiliário. Mas não acho que o risco seja tão maior que justifique o prêmio pago pelos fundos imobiliários em relação aos títulos públicos. Se o fundo comprar imóveis bons, que tenham sido construídos de acordo com os padrões desejados pelas empresas brasileiras, mesmo que algum inquilino decida se mudar, rapidamente será possível encontrar outra companhia para ocupar o espaço. A queda no valor dos dividendos pagos, portanto, será apenas momentânea.
Por outro lado, os títulos públicos podem ter riscos que não existem com fundos imobiliários. A inflação é um deles. O Tesouro Nacional até oferece títulos públicos que protegem o investidor da alta dos preços [as NTN-B com vencimento em 2035 pagam uma remuneração equivalente ao IPCA mais 5,7% ao ano]. Nesse caso, entretanto, a vantagem do investidor que opta por um fundo imobiliário e consegue 9% ao ano mais IGP-M é ainda maior. É verdade que o título público garante o IPCA e o fundo imobiliário só terá como referência o IGP-M para a valorização da quota. Mas, de novo, a correlação entre inflação e valor da quota é altíssima e o retorno adicional parece ser bem superior ao risco.
E ainda há o risco contrário, de que os imóveis continuem em alta no Brasil. Após a forte valorização desde 2007, os preços já não estão nenhuma pechincha. É necessário procurar muito para achar terrenos ou imóveis com preços interessantes. O investidor que vai atrás de um imóvel pronto hoje deve conseguir uma remuneração líquida de cerca de 0,8% ao mês. Mesmo com os preços elevados dos imóveis, se o gestor do fundo conseguir comprar bem uma propriedade, esse ganho pode ser acrescido com a valorização futura da propriedade.
O que procuramos fazer é comprar imóveis de propriedade de empresas que depois alugamos para elas mesmas por meio de contratos de longo prazo, uma operação conhecida como “sale and lease-back”. Outra operação que gostamos é chamada de “build to suit” – ou a construção de um imóvel com as características ideais para uma determinada empresa em troca também de um contrato de locação de longuíssimo prazo. O risco de o imóvel ficar vago nesses casos é muito baixo.
Já o risco de queda do valor dos imóveis é visto no mercado como remoto. Em matéria de preços, o setor imobiliário é tradicionalmente bem mais estável que outros, como a bolsa. Só costuma haver queda no valor dos imóveis em casos como o dos EUA em 2008, quando muita gente que comprou imóvel financiado resolve devolvê-lo ao banco quando percebe que o preço de compra era irreal após as mudanças nas condições de mercado.
Aqui no Brasil, o volume de crédito ainda é bastante baixo. Não vai haver uma enxurrada de imóveis retomados pelos bancos se houver alguma crise. Pelo que sentimos do mercado imobiliários, dificilmente haveria uma sobra de imóveis que justificasse a queda dos preços. Até pode ocorrer alguma queda no mercado residencial ou de salinhas comerciais. Mas em se tratando de lajes corporativas ou galpões logísticos, ainda há um grande déficit no Brasil. A oferta não consegue atender a demanda das empresas. Se a economia desandar, o risco que enxergamos é mesmo o de vacância ou inadimplência caso o gestor não tenha comprado bons imóveis.
Outro aspecto que qualquer investidor deve olhar em relação aos fundos imobiliários é a liquidez. No passado, investidores que comprassem um volume muito grande de quotas de um fundo poderiam ser obrigados a esperar algum tempo para vender tudo sem algum deságio. Mas a liquidez tem deixado de ser um problema para quem investe em fundos imobiliários. Os volumes de quotas negociadas na BM&FBovespa têm crescido rapidamente. Já não vejo grande vantagem nesse aspecto para quem investe, por exemplo, em títulos públicos [em que o Tesouro Nacional faz a recompra dos papéis todas as quartas-feiras].
Como tem muita gente querendo comprar e pouca gente querendo vender quotas, a liquidez é mais um problema para quem vai investir do que para quem vai desinvestir. É na hora da compra que pode haver algum ágio quando o volume desejado é grande.
Por último, há a aplicação inicial mínima. Os valores exigidos para entrar em alguma oferta pública de fundo imobiliário variam muito. Já montamos fundos com aplicação inicial mínima de 10.000 reais. Algo bastante acessível, portanto. Mas não são apenas as pessoas que têm esse dinheiro que podem investir em fundos imobiliários. Lançamos há algum tempo um fundo em parceria com o Morgan Stanley que teve quotas inicialmente precificadas em 100 reais cada. Com um pouco mais de dinheiro do que isso, uma pessoa pode comprar uma quota desse fundo na BM&FBovespa pela cotação atual. Então, no mercado secundário, pode ser até mais fácil investir em fundos imobiliários do que comprar um título público.”
Fonte! Chasque e retrato publicados no sítio do Portal Exame, na seção Seu Dinheiro, no dia 16 de setembro de 2011. Abra as cancelas clicando em http://www.exame.abril.com.br/.
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| Galpão da TRX Realty : em três anos, gestora montou fundos com patrimônio de R$ 400 mi |
Na hora de avaliar se é melhor a renda fixa ou os fundos imobiliários, muitos brasileiros ficam com a primeira opção porque temem investir em imóveis após a rápida valorização dos últimos anos. Para Luiz Augusto Faria do Amaral e José Alves Neto, sócios da TRX Realty, entretanto, o momento ainda é muito bom para comprar quotas de fundos. Ainda que todo o discurso deva ser lido com algum senso crítico porque os dois trabalham em uma gestora de fundos imobiliários que planeja fazer três ofertas públicas até o início de 2012, a argumentação em si parece bem consistente e interessante, conforme os leitores de EXAME.com podem conferir a seguir:
“O momento ainda é muito positivo para nosso setor. Muita gente que analisa o investimento em fundos imobiliários erra ao simplesmente comparar o rendimento dos fundos DI com a receita gerada pelos aluguéis de imóveis. Em geral, os fundos imobiliários buscam um retorno de cerca de 9% ou 10% em dividendos anuais oriundos de aluguéis. Se a pessoa comparar com o que promete render um fundo DI hoje em dia [pouco menos de 12%], vai parecer que o investimento não é interessante.
Mas é importante lembrar que a maioria dos contratos de locação de imóveis no Brasil é reajustada pelo IGP-M. Como os aluguéis pagos hoje serão maiores daqui a 12 meses, a quota dos fundos imobiliários também tende a se valorizar nesse período ainda que o preço dos imóveis se estabilize ou suba com muito menos vigor nos próximos anos. O correto, portanto, é comparar o rendimento do fundo imobiliário com o ganho real, já descontada a inflação, de um fundo DI ou de um título público.
Considerando uma inflação de 6% para os próximos 12 meses, esses fundos dariam um rendimento real inferior a 6% ao ano. Se os juros continuarem a cair como o mercado espera, a vantagem dos fundos imobiliários sobre a renda fixa vai crescer ainda mais. Além disso, o fundo imobiliário com quotas negociadas na BM&FBovespa é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas enquanto que, com títulos públicos ou fundos DI, a Receita Federal vai ficar com 22,5% a 15% dos ganhos.
É lógico que o risco de vacância ou inadimplência de um imóvel é bem maior que o de um calote do governo federal. Inquilinos problemáticos fatalmente vão reduzir o rendimento de um fundo imobiliário. Mas não acho que o risco seja tão maior que justifique o prêmio pago pelos fundos imobiliários em relação aos títulos públicos. Se o fundo comprar imóveis bons, que tenham sido construídos de acordo com os padrões desejados pelas empresas brasileiras, mesmo que algum inquilino decida se mudar, rapidamente será possível encontrar outra companhia para ocupar o espaço. A queda no valor dos dividendos pagos, portanto, será apenas momentânea.
Por outro lado, os títulos públicos podem ter riscos que não existem com fundos imobiliários. A inflação é um deles. O Tesouro Nacional até oferece títulos públicos que protegem o investidor da alta dos preços [as NTN-B com vencimento em 2035 pagam uma remuneração equivalente ao IPCA mais 5,7% ao ano]. Nesse caso, entretanto, a vantagem do investidor que opta por um fundo imobiliário e consegue 9% ao ano mais IGP-M é ainda maior. É verdade que o título público garante o IPCA e o fundo imobiliário só terá como referência o IGP-M para a valorização da quota. Mas, de novo, a correlação entre inflação e valor da quota é altíssima e o retorno adicional parece ser bem superior ao risco.
E ainda há o risco contrário, de que os imóveis continuem em alta no Brasil. Após a forte valorização desde 2007, os preços já não estão nenhuma pechincha. É necessário procurar muito para achar terrenos ou imóveis com preços interessantes. O investidor que vai atrás de um imóvel pronto hoje deve conseguir uma remuneração líquida de cerca de 0,8% ao mês. Mesmo com os preços elevados dos imóveis, se o gestor do fundo conseguir comprar bem uma propriedade, esse ganho pode ser acrescido com a valorização futura da propriedade.
O que procuramos fazer é comprar imóveis de propriedade de empresas que depois alugamos para elas mesmas por meio de contratos de longo prazo, uma operação conhecida como “sale and lease-back”. Outra operação que gostamos é chamada de “build to suit” – ou a construção de um imóvel com as características ideais para uma determinada empresa em troca também de um contrato de locação de longuíssimo prazo. O risco de o imóvel ficar vago nesses casos é muito baixo.
Já o risco de queda do valor dos imóveis é visto no mercado como remoto. Em matéria de preços, o setor imobiliário é tradicionalmente bem mais estável que outros, como a bolsa. Só costuma haver queda no valor dos imóveis em casos como o dos EUA em 2008, quando muita gente que comprou imóvel financiado resolve devolvê-lo ao banco quando percebe que o preço de compra era irreal após as mudanças nas condições de mercado.
Aqui no Brasil, o volume de crédito ainda é bastante baixo. Não vai haver uma enxurrada de imóveis retomados pelos bancos se houver alguma crise. Pelo que sentimos do mercado imobiliários, dificilmente haveria uma sobra de imóveis que justificasse a queda dos preços. Até pode ocorrer alguma queda no mercado residencial ou de salinhas comerciais. Mas em se tratando de lajes corporativas ou galpões logísticos, ainda há um grande déficit no Brasil. A oferta não consegue atender a demanda das empresas. Se a economia desandar, o risco que enxergamos é mesmo o de vacância ou inadimplência caso o gestor não tenha comprado bons imóveis.
Outro aspecto que qualquer investidor deve olhar em relação aos fundos imobiliários é a liquidez. No passado, investidores que comprassem um volume muito grande de quotas de um fundo poderiam ser obrigados a esperar algum tempo para vender tudo sem algum deságio. Mas a liquidez tem deixado de ser um problema para quem investe em fundos imobiliários. Os volumes de quotas negociadas na BM&FBovespa têm crescido rapidamente. Já não vejo grande vantagem nesse aspecto para quem investe, por exemplo, em títulos públicos [em que o Tesouro Nacional faz a recompra dos papéis todas as quartas-feiras].
Como tem muita gente querendo comprar e pouca gente querendo vender quotas, a liquidez é mais um problema para quem vai investir do que para quem vai desinvestir. É na hora da compra que pode haver algum ágio quando o volume desejado é grande.
Por último, há a aplicação inicial mínima. Os valores exigidos para entrar em alguma oferta pública de fundo imobiliário variam muito. Já montamos fundos com aplicação inicial mínima de 10.000 reais. Algo bastante acessível, portanto. Mas não são apenas as pessoas que têm esse dinheiro que podem investir em fundos imobiliários. Lançamos há algum tempo um fundo em parceria com o Morgan Stanley que teve quotas inicialmente precificadas em 100 reais cada. Com um pouco mais de dinheiro do que isso, uma pessoa pode comprar uma quota desse fundo na BM&FBovespa pela cotação atual. Então, no mercado secundário, pode ser até mais fácil investir em fundos imobiliários do que comprar um título público.”
Fonte! Chasque e retrato publicados no sítio do Portal Exame, na seção Seu Dinheiro, no dia 16 de setembro de 2011. Abra as cancelas clicando em http://www.exame.abril.com.br/.
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